Dando prosseguimento à nossa série de matérias sobre os custos de um financiamento imobiliário, vamos abordar um ponto muito importante: quais são as taxas, impostos, certidões e seguros a serem pagos por quem vai realizar um financiamento?

Leia as dicas e orientações do advogado e engenheiro civil Gustavo Berto Roça, sócio do escritório Berto & Ghebur:

Primeiramente, devemos separar dois grupos de custos: um que é inerente ao financiamento e outro que é relativo ao registro do contrato de financiamento.

Quanto ao financiamento imobiliário, em linhas gerais, podemos visualizar os custos que são devidos ao agente financiador (banco) pelo processo de financiamento e os encargos do próprio financiamento (parcela).

Assim sendo, temos que:

CUSTOS PARA A MONTAGEM DO PROCESSO DE FINANCIAMENTO

1. Custos com o agente financiador: estas são as tarifas que o Banco irá cobrar do cliente para a formalização do contrato de financiamento. Estes custos variam de Banco para Banco, bem como dependem do grau de relacionamento do cliente com sua agência. Basicamente, para financiar um imóvel, o cliente terá que arcar com as tarifas de avaliação de seu imóvel que, é feita por um engenheiro credenciado ao Banco; a tarifa pelos serviços jurídicos do Banco relativo à emissão dos contratos de financiamento; e, eventualmente, outros custos (como dito, estes custos variam de Banco para Banco).

2. Custos com despachantes imobiliários: normalmente os clientes optam por contratar os serviços de profissionais para reunirem todos os documentos necessários para a montagem do processo de financiamento. Para o financiamento imobiliário, os documentos exigidos pelo Banco serão: documentos dos compradores e vendedores, bem como os documentos do imóvel (matrícula, certidão de ônus, IPTU, negativa de débitos, dentre outros). Como alertamos, este é um custo opcional do cliente, sendo que a contratação acaba muitas vezes por conferir maior agilidade, segurança e praticidade aos clientes.

CUSTOS DO FINANCIAMENTO

A parcela de financiamento (quanto o cliente vai pagar por mês) é o somatório das seguintes frações:

1. Amortização: fração da parcela que representa quanto o cliente está pagando da sua dívida.

2. Taxa de Juros: fração da parcela que representa quanto o Banco está cobrando pelo empréstimo do dinheiro. Assim, taxa de juros é propriamente a remuneração do Banco pelo dinheiro emprestado. Esta taxa varia de acordo com a linha de crédito (exemplo: imóveis abaixo e acima de R$ 500.000,00 terão taxas de juros diferentes). A taxa também varia de acordo com o Banco, sendo que hoje é importante que o cliente analise a taxa que está sendo ofertada. Vale salientar que o cliente deve observar alguns fatores:

a. Verificar se a taxa que está sendo informada é a taxa de juros efetiva (taxa efetiva nada mais é do que uma conversão da taxa nominal, esta, menor do que a efetiva);
b. Verificar qual é o índice de correção monetária. Os juros + correção monetária representam a forma como é atualizado o saldo devedor (o quanto foi emprestado). Atualmente, os Bancos praticam a atualização monetária com base na T.R (taxa referencial).

3. Seguros: fração da parcela que representa os encargos com os seguros obrigatórios (Seguro MIP – morte e invalidez permanente e seguro DFI – danos físicos ao imóvel). Estes seguros são obrigatórios nos financiamentos imobiliários, sendo que é importante esclarecer ao cliente que o beneficiário do seguro é o Banco, pois a utilização do seguro é para a quitação (integral ou parcial) do saldo devedor.

Por exemplo: o seguro DFI (danos ao imóvel) é cobrado mensalmente, para que na hipótese de um incêndio que destrua o imóvel completamente, o saldo devedor seja quitado.

A explicação é simples: o imóvel é a garantia do Banco pelo financiamento que foi realizado, logo, se esta garantia se perde (como no exemplo de um incêndio), o saldo devedor será pago pela seguradora (o cliente também é beneficiado, pois não terá que pagar por um bem que se perdeu). Da mesma forma funciona a questão do Seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP), sendo que, neste caso, o seguro irá cobrir a dívida (parcial ou integralmente) se a pessoa que financiou veio a falecer ou vier a ser acometida por um quadro de invalidez permanente.

4. Tarifa de Administração: fração da parcela que representa os encargos cobrados pelo Banco pela gestão do contrato de financiamento, sendo conhecida também como TAC.

O somatório de AMORTIZAÇÃO+JUROS+SEGUROS+TAC é o valor da prestação mensal.

CUSTOS COM O REGISTRO

O cliente não deve esquecer que, ao contratar o financiamento imobiliário, ele está adquirindo um imóvel, e com isso também estará sujeito a pagar os impostos e tarifas para registro de seu contrato.

Desta forma, após assinado o contrato de financiamento, o cliente deverá registrá-lo no Cartório de Registro de imóveis. Para tanto, terá que pagar o ITBI (Imposto sobre transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos), sendo este um imposto municipal, ou seja, varia de acordo com cada cidade (por exemplo: em Curitiba o ITBI é calculado no percentual de 2,4% sobre o valor da compra e venda ou avaliação da Prefeitura).

Além do ITBI, muitos Estados cobram tarifas sobre cada transferência do imóvel, sendo que o cliente deverá verificar se em seu Estado existe alguma Tarifa (por exemplo: no Paraná é devido o FUNREJUS no percentual de 0,2% do valor da compra). Por fim, o Cartório de Registro de Imóveis também irá cobrar o valor referente ao registro do contrato de financiamento, sendo que este valor varia de Estado para Estado.

Na última parte da série, vamos dar um exemplo prático: um imóvel custa R$ 180 mil. Quanto ele vai realmente custar, já incluindo taxas e seguros? Aproveite as dicas e deixe seus comentários!

Leia aqui a Parte I: orientações gerais para os que decidiram por um financiamento imobiliário.